La résiliation d'assurance en cas de vente d'immeuble

La loi prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble, l'assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l'acte authentique. Que se passe-t-il en cas de résiliation de ce contrat par le vendeur avant le délai de trois mois ? La Cour de Cassation répond.

Cas d'un incendie après la vente

Des époux avaient vendu leur immeuble par acte du 19 mai 2008. Dans la nuit du 1er au 2 juin 2008, le bâtiment a été ravagé par un incendie. Le contrat d'assurance avait pris fin, à la demande des vendeurs, le 24 mai 2008. L'assureur considérait, dès lors, ne pas devoir indemniser les acheteurs.

Décision de la Cour d'Appel d'Anvers

La Cour d'Appel d'Anvers, dans un arrêt du 20 octobre 2011, ne fait pas droit à la thèse des assureurs et le condamne à indemniser les acquéreurs en rappelant que jusqu'à l'expiration du délai de trois mois, la garantie accordée au cédant est acquise au cessionnaire, sauf si ce dernier bénéficie d'une garantie résultant d'un autre contrat.

Intervention de la Cour de Cassation

La Cour de Cassation, saisie d'un pourvoi, rappelle alors que les travaux préparatoires de l'article 57 de la loi du 25 juin 1992 énoncent clairement que cette disposition, qui prévoit le maintien de la couverture d'assurance qui existe au moment de l'acte authentique, a été prise tant dans l'intérêt du vendeur que de celui de l'acheteur.

Il s'ensuit que la résiliation du contrat d'assurance à la demande du preneur d'assurance - vendeur - ne peut pas être opposée à l'acquéreur qui revendique la couverture d'assurance en cas de sinistre avant l'expiration de la période de trois mois, sauf si l'assureur prouve que les acquéreurs bénéficiaient d'une protection en vertu d'un nouveau contrat.

Conseils pour les acheteurs

Est-ce à dire qu'il ne faut plus conseiller aux acheteurs d'assurer le bien dès la signature de l'acte, voire du compromis ?

L'arrêt analysé aborde l'hypothèse d'une résiliation volontaire de la part du vendeur. Il n'est pas certain que la même analyse serait faite par la jurisprudence en cas de résiliation, par exemple pour non-paiement de prime.