Notion de Grosse Réparation en Usufruit et Viager

En matière d'usufruit, de viager, de bail, il est souvent fait référence à la notion de grosse réparation. Mais que recouvre cette notion ? Qui doit supporter quoi ?

Les articles 605 et 606 du Code civil régissent cette matière. À suivre ces articles, les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture sont des grosses réparations, les autres réparations étant qualifiées de réparations d’entretien.

Clarifications Juridiques

De nombreuses décisions ont clarifié la situation, motivées le plus souvent par la nécessité d’adapter l’énumération limitative de l’article 605 du Code civil aux exigences de la vie actuelle et du confort moderne.

Si le Code civil a donné, dans l'article 606, une énumération limitative des grosses réparations, il n'a toutefois pu avoir en vue que les réparations à des bâtiments servant aux usages ordinaires de la vie d'alors.

Rôle du Juge

Pour décider si le remplacement ou la réparation d'éléments d'un bâtiment, qui n'ont pu entrer dans les prévisions du législateur de 1804, sont des grosses réparations, il appartient au juge du fond, en s'inspirant de l'esprit des articles 605 et 606 du Code civil, de rechercher si le remplacement ou la réparation peuvent être assimilés aux travaux de grosses réparations ou si, au contraire, ils constituent la contrepartie de la jouissance et de la rentabilité de l'immeuble.

Caractéristiques des Grosses Réparations

Les grosses réparations sont essentiellement des gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l'existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital.

Conséquences pour l'Usufruitier

En matière d'usufruit, le législateur a voulu que l’usufruitier, qui recueille les fruits de la chose et doit jouir en bon père de famille, l’entretienne en bon état et en conserve la substance au moyen de ces revenus ; il n’a pas entendu faire supporter par l’usufruitier des réparations qui lui enlèveraient en majeure partie le bénéfice de sa jouissance.

Dans un jugement inédit, il a ainsi été décidé en ce qui concerne un ravalement de façade que le coût des travaux, même répartis entre les indivisaires, excédait largement ceux que l'on est censé faire avec les revenus tirés d'un immeuble ; que les montants réclamés impliquaient un prélèvement sur le capital, ce qu'on ne peut exiger d'un usufruitier.