La gestion des immeubles en copropriété est encadrée par des règles spécifiques, notamment en matière d'assurances. Les Associations des Copropriétaires (ACP) sont confrontées à des enjeux complexes, qui oscillent entre la nécessité de souscrire à des polices couvrant l'ensemble de la propriété et la gestion des aménagements individuels et des franchises.

 La Couverture Générale de l’ACP

L'assurance de l'ACP est principalement destinée à protéger les parties communes contre divers risques tels que les incendies, dégâts des eaux, catastrophes naturelles ou actes de vandalisme. Cette couverture est essentielle, car elle garantit la pérennité du bâtiment et sécurise les investissements de tous les copropriétaires. En outre, elle comprend généralement une responsabilité civile collective, indispensable en cas de dommages causés à des tiers.

 Les Aménagements Propres et Leur Couverture

La question des aménagements réalisés à titre individuel par les copropriétaires ajoute une couche de complexité. Ces aménagements, bien que situés dans les parties privatives, peuvent affecter l’assurance collective de l’ACP. En effet, si un copropriétaire effectue des modifications structurelles sans en informer l'ACP ou l'assureur, cela pourrait entraîner une difficulté en cas de sinistre. D'où l'importance de déclarer tout aménagement qui sort de l'ordinaire et potentiellement de souscrire à une assurance complémentaire.

Il demeure important que la copropriété en soit informée, le propriétaire à l’origine des aménagements propres étant, bien entendu, susceptible de vendre son immeuble.

Les conseils d’un courtier professionnel sont indispensables pour gérer ce type de problématique,

 Gestion des Franchises : Qui Paye Quoi ?

La franchise, c'est-à-dire la part des dommages qui reste à la charge des assurés en cas de sinistre, est un autre sujet épineux. Lorsqu'un sinistre concerne uniquement les parties privatives d'un seul copropriétaire, ce dernier pourrait être tenté de penser que la franchise doit être assumée individuellement. Cependant, cela dépend des statuts de l'ACP et de la police d’assurance souscrite.

Dans certains cas, l'ACP peut décider de prendre en charge la franchise de manière collective, en vertu du principe de solidarité entre les copropriétaires.

C’est, au demeurant, à mon sens, la solution la plus équitable dès lors que le montant de la franchise a une incidence sur la prime qui est payée par tous les copropriétaires. En d’autres termes, le montant de la franchise bénéficie indirectement à la collectivité,

Mais cette pratique n'est pas systématique et peut varier d'une ACP à l'autre, selon les décisions prises en assemblée générale.

 Vers une Solution Équilibrée

La clé pour une gestion équilibrée et juste des assurances en copropriété réside dans la transparence et la communication. Les copropriétaires doivent être informés des termes de la police d'assurance collective et de la manière dont les sinistres et les franchises sont gérés.

Rappelons, à cet égard, l’article 78 de la loi qui prévoit que : « Tout bénéficiaire à titre onéreux d'une garantie d'assurance a le droit d'obtenir du preneur d'assurance ou, à son défaut, de l'assureur, communication des conditions de la garantie

Pour éviter les conflits et les malentendus, il est recommandé de :

• Établir des lignes directrices claires lors des assemblées générales concernant la déclaration et la couverture des aménagements propres.
• Définir une politique de gestion des franchises qui soit équitable et cohérente, en prenant en compte les intérêts individuels et collectifs.
• Consulter régulièrement un courtier en assurances ou un conseiller juridique pour adapter la couverture aux évolutions de la législation et aux spécificités de l'ACP.

La gestion des assurances en copropriété est décidément un exercice d'équilibre, où chaque détail compte. Un cadre clair et une couverture adaptée sont les piliers d’une ACP sereine et bien protégée, tant sur le plan collectif qu’individuel.