Introduction

En cette période de crise sanitaire, la question est fréquemment posée en ce qui concerne l’obligation du locataire de poursuivre le paiement de son loyer alors même qu’en raison des décisions prises par le gouvernement, il se trouve dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués.

Comme le relève l’Echo : « Lors du premier confinement, nombreux ont été les locataires de surfaces commerciales à réclamer de leur propriétaire des reports et des abattements de loyers. Nombre d’entre eux ont d’ailleurs accordé de telles facilités. Ce fut notamment le cas pour AB InBev, par exemple, qui a réduit ou annulé certains loyers d’avril et de mai derniers. »

En cas de désaccord, il appartient à la Justice de trancher. Le juge de paix d'Etterbeek a statué en faveur du locataire.

Analysons la question

A. A titre principal - Force majeure/fait du prince fondant la suspension du paiement des loyers

1) Rappel des principes en matière de bail

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique, qui implique donc des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire.

Conformément à l’article 1719, 3°, du Code civil, l’obligation principale du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire.

Le preneur n’a le droit de jouir de la chose qu’à travers la personne du bailleur, ce dernier ayant une obligation de facere (de le faire jouir du bien). Le preneur ne fait que détenir le bien loué et, si le preneur est « en possession » du bien, il ne le possède que “pour le bailleur” (article 1727 in fine du Code civil).

Selon la Cour de cassation, « l’impossibilité de « fournir la jouissance promise » ne peut se concevoir que dans le chef de la personne qui est tenue à cette prestation, c’est-à-dire, dans le chef du bailleur (article 1719 Code civ.) » .

Pour apprécier l’impossibilité de fournir la jouissance promise, il est donc nécessaire de se placer en premier lieu au niveau du bailleur et, selon la Cour de cassation, « l’immeuble loué doit être considéré dans ses rapports avec les parties contractantes, in concreto, et non pas in abstracto dans ses rapports hypothétiques avec des parties contractantes ».

En contrepartie de l’obligation du bailleur de fournir la jouissance, le preneur a quant à lui l’obligation de payer un loyer, conformément à l’article 1728, 2°, du Code civil.

2) Les mesures prises en raison du coronavirus

Par arrêté ministériel du 18 mars 2020, puis abrogé par celui du 23 mars 2020, portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du COVID-19, un lock-down partiel a été imposé par le Gouvernement belge.

Au travers de cette mesure inédite, les commerces non-essentiels ont été contraints de rester fermés.

3) L’impact des mesures susmentionnées sur les obligations issues du contrat de bail

Pendant la période de fermeture obligatoire, l’exécution des obligations issues d’un contrat de bail commercial furent impossibles et ce pour des raisons totalement indépendantes de la volonté des parties, sans d’ailleurs qu’aucune faute ne puisse leur être reprochée.

i. L’impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués résultant d’un cas de force majeure

Le bailleur lui-même s’est vu interdire de fournir la jouissance des lieux loués.

Comme le souligne à juste titre l’auteur de doctrine Monsieur Mathieu HIGNY, qui a rédigé un article spécifiquement consacré à la problématique du paiement du loyer et des charges dans le cadre d’un bail commercial durant la pandémie du coronavirus :

« Ce ne sont pas au premier plan les activités réalisées par le locataire qui sont visées et interdites ; on ferme donc les immeubles pour empêcher des rassemblements ce qui est une mesure de nature « physique » ; on veut interdire le contact entre personnes dans les lieux loués. En soi donc, le bailleur lui-même devrait veiller à assurer cette fermeture […] L’obligation de fermeture s’impose à ce bailleur ; elle frappe l’immeuble même donné en location et elle est étrangère au fait du preneur. »

Ceci ressort de l’un des considérants de l’arrêté ministériel du 23 mars 2020 :

« Considérant que, compte tenu de ce qui précède, les rassemblements dans des lieux clos et couverts, mais également en plein air constituent un danger particulier pour la santé publique ; »

L’arrêté ministériel prévoit que « les commerces et les magasins sont fermés » sauf les exceptions énumérées et que « les établissements relevant des secteurs culturel, festif, récréatif, sportif et HORECA sont fermés ». Sont ainsi visés des « commerces », des « magasins », des « établissements ».

La fermeture frappe ainsi l’immeuble donné en location par le bailleur.

Ce ne sont pas les activités réalisées par le locataire qui sont interdites, mais l’utilisation des lieux loués.

Il résulte de l’interdiction imposée par l’arrêté ministériel que le bailleur lui-même devrait veiller à assurer la fermeture et il serait vain pour celui-ci de soutenir qu’il ne serait pas concerné et qu’il pourrait toujours garantir la jouissance des lieux qu’il donne en location, même si son locataire doit fermer.

Monsieur Mathieu HIGNY conclut donc que, pour les baux conclus avant la fermeture imposée par l’arrêté ministériel, se rapportant à des lieux loués ouverts et utilisés par le preneur conformément à leur destination au moment de la fermeture, celle-ci devrait être considérée comme une cause d’exonération de responsabilité pour le bailleur, à titre de force majeure, plus précisément le « fait du prince ».

A défaut d’une définition légale, la doctrine et la jurisprudence définissent la force majeure comme étant « un évènement à caractère insurmontable et selon certains imprévisible, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui. »

Le fait du prince s’entend comme tout empêchement résultant d’un ordre ou d’une prohibition émanant de l’autorité publique et qui constitue une cause étrangère justifiant l’inexécution des obligations telles que prévues par le contrat.

La Cour de cassation a, dans son arrêt du 18 novembre 1996, déjà reconnu à la théorie du « fait du prince » la qualité de « cas de force majeure » ou d’une « cause étrangère libératoire » :

« Le fait du prince est, à titre de cause étrangère, libératoire, lorsqu'il constitue un obstacle insurmontable à l'exécution de l'obligation et qu'aucune faute du débiteur n'est intervenue dans la genèse des circonstances réalisant cet obstacle; »

Il convient de préciser que l’impossibilité d’exécution du débiteur de l’obligation doit s’apprécier de manière raisonnable et humaine, en fonction de l’économie de l’obligation en cause.

Il est au demeurant évident que, ni le bailleur, ni le preneur n’ont commis aucune faute dans la genèse de l’apparition du coronavirus et des mesures gouvernementales prises en vue d’en arrêter la propagation. La force majeure ne peut en effet résulter que d’un évènement indépendant de la volonté humaine, ce qui est le cas en l’espèce.

Lorsque la force majeure est établie, le débiteur est libéré des obligations qui sont affectées par l’évènement et, si le contrat est synallagmatique, les deux débiteurs sont libérés.

Il a déjà été jugé que :

« (…) Si notamment par le fait de décision des autorités administratives, le bailleur se trouve dans l’impossibilité de prester la jouissance paisible de la chose louée, le bailleur se trouve dégagé de sa propre obligation vis-à-vis du preneur, celui-ci étant à son tour libéré de ses propres obligations conformément à la théorie du risque telle qu’elle se trouve exprimée en matière de bail par l’article 1722 du Code civil. »

La doctrine souligne également que dans le cadre de contrats synallagmatiques, « il s'agit de déterminer si les obligations de l'autre partie, non affectées par l'impossibilité d'exécution, sont maintenues et doivent être exécutées. En d'autres termes, laquelle des deux parties supportera, sans indemnité, les conséquences dommageables de l'impossibilité d'exécution ? En règle et en application de la théorie des risques, on considère que corrélativement, l'autre partie se trouve également libérée de ses propres obligations. […] Telle est la solution consacrée par le Code civil pour certains contrats, comme le bail. »

En l’espèce, tant le bailleur que le preneur (Cfr. infra) se trouvent dans l’impossibilité d’exécuter leurs obligations issues du contrat de bail.

Il y a en l’espèce une « perte juridique temporaire » des lieux loués, qui se définit comme l’ « impossibilité pour le preneur de jouir du bien selon la destination convenue suite à un acte juridique. ». Pour apprécier cette « perte », il faut envisager in concreto la jouissance à fournir par le bailleur telle qu’elle résulte de la volonté des parties dans le bail, en tenant compte de la destination envisagée des lieux loués, qui est pour rappel l’exploitation d’une agence de voyage.

En soi, la perte implique aussi de déterminer si la force majeure rend la chose louée impropre à sa destination.

Il convient également de souligner que, selon la doctrine :

« ce n’est pas parce que le preneur d’un magasin de vêtements peut encore procéder à du stockage dans son commerce fermé, que le bailleur peut toujours fournir la jouissance selon la destination convenue. Cette destination est de vendre des vêtements au public qui se présente dans les lieux loués, pas de se limiter à du stockage de vêtements. Rappelons, à toutes fins utiles, pour les baux commerciaux, qu’un contact direct avec le public doit se nouer dans les lieux loués ; cela n’est plus possible pour les commerces et les magasins fermés. »

Il ne pourrait en conséquence être soutenu, en l’espèce, que les locaux étaient toujours accessibles à la concluante et qu’elle aurait pu profiter de la période de fermeture obligatoire pour continuer une quelconque activité hors de la présence de la clientèle, vu que la destination du bail est l’exploitation d’une agence de voyages qui implique indubitablement un contact physique avec cette clientèle.

En raison de la fermeture imposée par arrêté ministériel, le bailleur est dans l’impossibilité de faire jouir le locataire de la chose louée conformément à la destination convenue.

L’auteur J. VAN ZUYLEN précise à cet égard que :

« le locataire pourrait être libéré de son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur est dans l’impossibilité de fournir la jouissance de la chose. Il s’agit d’une application classique de la théorie des risques. »

En conséquence, en application de la théorie des risques, les obligations du preneur résultant du contrat de bail, en ce compris le paiement du loyer et des charges, sont suspendues.

Cette fermeture fut imposée jusqu’à tout le moins le 11 mai 2020 soit pendant près de deux mois.

ii. Caractère temporaire de la fermeture obligatoire

Il est toutefois précisé qu’en l’espèce, la force majeure n’empêcha que temporairement l’exécution du contrat de bail, qui ne doit dès lors pas être dissous : seule son exécution fut suspendue.

La Cour de cassation a en effet, dans son arrêt du 13 janvier 1956, consacré l’effet suspensif de la force majeure temporaire, dans le cadre de la théorie des risques :

« La force majeure, qui empêche une partie de remplir ses obligations, suspend l’exécution de tous les engagements nés d’un contrat synallagmatique, lorsque cet empêchement n’est que temporaire et que le contrat peut encore être utilement exécuté après le délai convenu. »

De même, la situation de l’espèce peut être mise en rapport avec la situation d’un bien déclaré inhabitable. Il a ainsi été jugé qu’un « arrêté d’inhabitabilité frappant un immeuble loué entraîne la perte juridique temporaire de la chose et, par voie de conséquence, la suspension des obligations contractuelles découlant du bail jusqu’à ce qu’une nouvelle décision administrative déclare l’immeuble à nouveau habitable. »

B. A titre subsidiaire – Abus de droit

Il serait en tout état de cause contraire à l’exécution de bonne foi des conventions de permettre au bailleur de continuer à exiger le paiement intégral du loyer alors que le commerce du locataire a dû être fermé.

Ce principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine du débiteur.

Les mesures exceptionnelles de confinement étaient bien entendu totalement imprévues et évidemment indépendantes de la volonté du locataire.

La sanction de l’abus de droit est la diminution du droit à son usage normal.

En application du principe de l’exécution de bonne foi des conventions, certains juges de paix ont accordé des réductions de loyer (50 %).

C. En pratique : jurisprudence très divisée

Force est de constater, hélas, qu'il y a presqu'autant de décisions que de juges de paix : refus de décharger le locataire du paiement des loyers, abus de droit ou fait du prince. Il faudra donc attendre les décisions d'appel, voire les arrêts de Cassation. Un regret, dès lors, que la voie de la solidarité ne soit pas celle choisie par les deux parties.