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Code bruxellois du Logement : Nouvelles mesures pour les baux dès le 1er novembre 2024

Denis Gouzée Denis Gouzée

Le Code bruxellois du Logement, modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024, introduit des mesures renforçant la protection des locataires à partir du 1er novembre 2024. Les principales modifications incluent des normes de sécurité et de salubrité, un certificat de conformité pré-location, un plafonnement de la garantie locative, et des règles concernant les baux de courte durée. Les locataires bénéficient également d'une protection lors de plaintes pour non-conformité, d'une assurance incendie obligatoire et d’un droit de préférence en cas de vente du bien. Des sanctions sont prévues pour les expulsions sans titre exécutoire.

Modifications des Normes de Baux de Logement en Région de Bruxelles-Capitale

L’ordonnance du 4 avril 2024, appliquée en Région de Bruxelles-Capitale, introduit des modifications importantes destinées à renforcer les normes et les protections pour les baux de logement, c’est-à-dire les contrats de location à usage d’habitation. Les nouvelles dispositions visent exclusivement les baux portant sur des logements et excluent les autres types de contrats, tels que les baux commerciaux ou les baux à ferme. Ces changements, qui entreront en vigueur le 1er novembre 2024, couvrent divers aspects : sécurité et salubrité, modalités de garantie, conditions de mise en location et droits des locataires. Voici un aperçu détaillé des principales modifications apportées.

1. Renforcement des exigences de sécurité et de salubrité

L'article 4 du Code a été modifié pour étendre les critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements. Les nouvelles dispositions imposent désormais des normes pour le chauffage et la production d'eau chaude et intègrent les châssis dans les éléments à vérifier lors des inspections. Ces ajustements visent à garantir que chaque logement offre des conditions de vie sûres et saines aux occupants.

2. Réintroduction de l’interdiction de mise en location pour non-conformité

L’ordonnance a rétabli l’article 5, qui interdit aux bailleurs de proposer à la location des logements ne répondant pas aux normes de sécurité et d’équipement. Des exceptions sont toutefois prévues pour les hébergements touristiques et les conventions d’occupation entre vendeurs et acquéreurs. Les propriétaires doivent s’assurer que leurs biens sont conformes sous peine de sanctions.

3. Instauration du certificat de conformité pré-location

Un nouvel article, 12/2, introduit le certificat de conformité, que les propriétaires peuvent solliciter avant de mettre leur bien en location. Ce certificat vise à garantir que le logement respecte les normes de sécurité et d’équipement et à donner aux locataires potentiels une meilleure transparence sur l’état du logement avant leur prise de décision.

4. Protection des locataires en cas de plainte pour non-conformité

L’ordonnance prévoit une protection accrue pour les locataires ayant déposé une plainte contre leur bailleur pour non-conformité du logement. Le locataire bénéficie d’une protection contre tout congé pendant la période d’enquête menée par le service d’inspection. En cas de non-collaboration répétée du bailleur avec les inspecteurs, le logement peut être présumé non conforme et une interdiction de mise en location peut être imposée.

5. Garantie locative

La garantie locative est désormais plafonnée à deux mois de loyer, et la caution personnelle (un proche se portant garant) n’est autorisée que pour les baux étudiants. La garantie doit être constituée dans des formes spécifiques : sur un compte bancaire individualisé au nom du locataire, en tant que sûreté réelle auprès d’une institution financière, ou sous forme de garantie bancaire via le CPAS. Les intérêts des garanties sur compte sont capitalisés au profit du locataire.

6. Baux de courte durée

Les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer lors d'un changement de locataire pour les baux de courte durée, sauf pour l’indexation, et ce, pour une période de neuf ans. Le bailleur doit également préciser le type de bail précédent, le montant et la date du dernier loyer appliqué. En outre, les baux de courte durée (maximum trois ans) ne peuvent être prolongés qu’une seule fois, et la durée totale ne doit pas dépasser trois ans ; sinon, le contrat deviendra un bail de longue durée.

7. Charges locatives

Les charges locatives doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf si le bail stipule qu’il s’agit de charges forfaitaires. Les charges doivent être listées dans le contrat et exclure celles non prévues, sauf charges exceptionnelles (comme la dératisation). Les erreurs dans les décomptes peuvent être rectifiées dans les deux ans suivant la transmission initiale, avec une limite de réclamation sur cinq ans de consommations passées.

8. Assurance incendie et dégâts des eaux

Comme en Flandre et en Wallonie, le locataire est tenu de souscrire une assurance incendie avant son entrée dans les lieux et de fournir la preuve annuelle du paiement des primes. Si le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut ajouter une clause d'abandon de recours dans son propre contrat d’assurance, en répercutant le coût au locataire. Cela évite que l’assurance du bailleur se retourne contre le locataire en cas de sinistre.

9. État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit désormais être réalisé après la libération des lieux par le locataire, avant la restitution des clés et au plus tard un mois après la libération. Cette règle garantit une évaluation transparente de l’État du logement.

10. Encadrement de la détention d’animaux de compagnie

L’article 218/1 instaure une nouvelle règle concernant les animaux de compagnie. Toute clause interdisant purement et simplement les animaux dans le bail est désormais réputée non écrite. Cependant, les propriétaires peuvent poser des conditions pour la détention d’animaux, comme l’absence de nuisance ou des restrictions raisonnables sur le nombre et le type d’animaux.

11. Travaux économiseurs d'énergie

Les propriétaires sont autorisés à réaliser des travaux économiseurs d’énergie une fois tous les trois ans, avec un préavis d’un mois pour le locataire. Ces travaux peuvent désormais durer jusqu'à 90 jours. Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une augmentation de loyer proportionnée aux économies d’énergie estimées, au coût des travaux, et à l’amélioration de la performance énergétique du logement.

12. Réduction du précompte immobilier

Si le logement loué donne droit à une réduction de précompte immobilier (par exemple, pour des enfants à charge), le bailleur doit demander cette réduction auprès de Bruxelles Fiscalité dès que le locataire en fait la demande et lui fournit les informations nécessaires. La réduction doit être reversée au locataire avant la fin de chaque année de location.

13. Prise en charge des frais de relogement en cas de non-conformité

En cas de résiliation du bail aux torts du bailleur pour non-conformité, le juge peut désormais exiger de ce dernier la prise en charge des frais de relogement du locataire. Cette prise en charge inclut les frais de déménagement, de transport de mobilier et un éventuel différentiel de loyer pour une durée allant jusqu’à 18 mois.

14. Renforcement des droits d'information du locataire en cas de vente du bien loué

Les articles 242 et suivants ont été modifiés pour garantir un droit de préférence au locataire lors de la vente du bien. Cette mesure assure au locataire une priorité sur d’éventuels autres acquéreurs et contribue à la stabilité locative en permettant aux occupants d’envisager l’achat de leur logement.

15. Expulsion sans titre exécutoire

Enfin, un propriétaire qui procède à une expulsion sans titre exécutoire s’expose désormais à une amende équivalente à 18 mois de loyer. Cette disposition vise à protéger les locataires d’expulsions non légitimes et à garantir qu’elles suivent une procédure judiciaire formelle.

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