Introduction

Lors de la réparation d’un dommage, se pose, souvent, notamment en matière immobilière, la question de la vétusté. Un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020 apporte des éléments importants de réponse.

Contexte de l'affaire

A la suite d’un sinistre, l’expert judiciaire avait procédé à deux évaluations, l’une sans tenir compte de la vétusté de l’immeuble, l’autre en la prenant en compte.

L’ensemble de l’immeuble ne devait pas être reconstruit, mais uniquement la partie arrière. Les propriétaires de l’immeuble contestaient l’application d’une moins-value pour vétusté.

Évaluation de l'expert

L’expert a expliqué que « ces anciens murs enterrés sont donc fréquemment assemblés par des mortiers qui ne comprennent plus que le sable et qui ne présentent plus aucune adhérence ; [que] ces murs n’assurent donc plus la stabilité que par un effet de masse [...] ; [que] la mise en butée de tels murs par des talus participe donc à la stabilité de l’ensemble ; [que] cette information sur l’état général des mortiers des murs enterrés et leur dégradation consécutive aux sollicitations de l’humidité explique la raison pour laquelle un coefficient de vétusté a été calculé [...] ; [que], compte tenu de la situation d’un immeuble constitué d’une maçonnerie de moellons assemblés au mortier de chaux et du fait que la base des maçonneries était enfouie, il avait été proposé d’estimer une dépréciation pour cause de vétusté ; [que] la dégradation des mortiers par délitement se marque progressivement ; [qu’] elle [est] donc directement liée à l’âge des maçonneries ; [qu’] on peut donc considérer que la cohésion des maçonneries est assurée pendant la première moitié de la vie de l’immeuble puis qu’elle se perd progressivement durant la seconde moitié ».

Position de l'expert sur la vétusté

L’expert indique que « le problème n’est pas de savoir si l’on pouvait prolonger artificiellement la vie de l’immeuble, mais bien de mesurer les investissements à consacrer pour cette prolongation qui, à partir d’un certain âge, peuvent devenir contre-nature ». Il s’ensuit que le premier juge a retenu à bon droit une moins-value en estimant qu’il doit être tenu compte de la précarité des fondations, qui justifie qu’il soit tenu compte d’un coefficient de vétusté. Celle-ci s’applique sur l’ensemble des travaux de reconstruction, mais pas sur des travaux de démolition de demi-cloisons de l’étage et de nettoyage des moellons.

Décision de la Cour de cassation

L’arrêt de la cour d’appel avait retenu un coefficient de vétusté. La Cour de cassation casse cette décision :

Celui qui, par sa faute, a causé un dommage à autrui est tenu de le réparer et la victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi.

Celui dont la chose est endommagée par un acte illicite a droit à la reconstitution de son patrimoine par la remise de la chose dans l’état où elle se trouvait avant ledit acte.

En règle, la personne lésée peut, dès lors, réclamer le montant nécessaire pour faire réparer la chose, sans que ce montant puisse être diminué en raison de la vétusté de la chose endommagée.

(…)

L’arrêt, qui décide d’appliquer à « l’ensemble des travaux de reconstruction » un coefficient de vétusté de 44 p.c. en sorte que l’indemnité de reconstruction allouée aux demandeurs est diminuée d’autant au motif « qu’il doit être tenu compte de la précarité des fondations », viole le principe de la réparation intégrale du dommage.